מאבק על עתיד השכונה: העירייה מתנגדת לחניונים מתחת לפארקים במתחם הצעירים בגבעת אולגה

מה עומד על הפרק בשכונת גבעת אולגה

אחת מתוכניות ההתחדשות העירונית המשמעותיות בגבעת אולגה מגיעה לצומת דרכים חשוב. הוועדה המחוזית חיפה צפויה לדון בסוף החודש בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית המכונה "מתחם הצעירים" (המוכרת גם בשם "החלוץ-חזון איש"). מדובר בתוכנית רחבת היקף המשתרעת על שטח של כ-43 דונם, שבמסגרתה מתוכננת הריסה של 172 דירות בשמונה מבנים ישנים ובנייה מחדש של 916 דירות במגדלים שגובהם יגיע עד 36 קומות.

לתושבי השכונה מדובר בשינוי דרמטי של פני האזור. הריסת מבנים ותיקים והקמת מגדלים במקומם משנה לחלוטין את אופי הרחוב, את צפיפות האוכלוסייה ואת השירותים הנדרשים בשכונה. לכן, גם השאלה כיצד ייראו השטחים הציבוריים והחניה אינה עניין טכני בלבד, אלא נוגעת ישירות לאיכות החיים היומיומית של מי שיגור כאן בעתיד.

למה העירייה מתנגדת דווקא עכשיו

נקודה מעניינת בסיפור היא ההיפוך בעמדת עיריית חדרה. בעבר אישרה העירייה את עקרונות התוכנית, ואף הצטרפה כמגישה שלה לצד היזם. ואולם עם חילופי מהנדס העיר השתנתה הגישה, וכיום העירייה ניצבת כמתנגדת המרכזית לאישור התוכנית במתכונתה הנוכחית.

העירייה מבקשת מספר שינויים מהותיים: להפחית את מספר הדירות המתוכננות, להגדיל את היקף השטחים הציבוריים הפתוחים, ולבטל את כוונת היזם להקים חניונים פרטיים מתחת לפארקים הציבוריים הקיימים. לפי עמדת מהנדס העיר, התוכנית כפי שהוגשה סובלת מפגמים תכנוניים, קנייניים וכלכליים שעלולים לחסום את מימושה ולפגוע הן בדיירים העתידיים והן באינטרס הציבורי הרחב.

הוויכוח על החניונים מתחת לפארקים

הלב של המחלוקת נוגע לפתרון החניה. בפרויקטים רבים באזור נהוג לחפור חניונים תת-קרקעיים לא רק מתחת לבנייני המגורים, אלא גם מתחת לשטחים הציבוריים הפתוחים, כלומר מתחת לפארקים והגינות. מבחינת היזמים מדובר בפתרון חסכוני יותר: חפירה עמוקה מתחת לבניינים בלבד מייקרת מאוד את הפרויקט, ולכן ניצול השטח הציבורי לחניה מקל על הכדאיות הכלכלית.

אלא שמהנדס העיר מציג את הצד השני של המטבע. לדבריו, הרעיון נשמע טוב על הנייר אך בפועל יוצר בעיות קשות. כדי שפארק יתפקד כראוי, נדרש עומק קרקע המאפשר שתילת עצים בוגרים והקמת גינות משחק. כאשר מתחת לשטח יש חניון, קשה מאוד לגדל עצים גדולים, וכל הפתרונות ההנדסיים לכך נתפסים כמאולצים.

מעבר לכך, קיימת בעיה תחזוקתית ארוכת טווח. שורשי העצים מתפשטים לאורך זמן ועלולים ליצור סדקים בקירות החניון, מה שמוביל לחדירת מים ולנזקים. מדובר בסוגיה שאינה מסתיימת עם סיום הבנייה, אלא מלווה את השכונה שנים רבות קדימה.

הבעיה הקניינית והרישום המורכב

היבט נוסף שמעלה העירייה הוא הקושי הקנייני. כאשר חניה פרטית ממוקמת מתחת לשטח ציבורי, נוצרת מורכבות משפטית בשאלה כיצד לשייך אותה לדייר ולרשום אותה כחלק מהבית המשותף. הרישום התלת-ממדי הנדרש לכך נחשב מאולץ ולא נועד במקורו לתכליות מהסוג הזה.

לפי עמדת מהנדס העיר, בתוכנית של מתחם הצעירים נלקח העיקרון הזה לקיצון, כאשר השטחים הציבוריים עורבבו בתהליך של איחוד וחלוקה. התוצאה, לטענתו, עלולה להיות שבסופו של דבר יעמדו לרשות הציבור פחות שטחים ציבוריים פתוחים מכפי שיש היום, וזו אחת הסיבות המרכזיות להתנגדות.

הרקע החברתי של השכונה

הצורך בהתחדשות עירונית בגבעת אולגה כמעט אינו שנוי במחלוקת. סקר חברתי שנערך במסגרת התוכנית מצביע על כך שהשכונה מציגה נתונים כלכליים-חברתיים נמוכים ביחס לשאר העיר חדרה ולממוצע הארצי. באזור מתגוררת אוכלוסייה צעירה יחסית, ונתוני ההשכלה המשוקללים נמוכים מאלו של כלל תושבי העיר. כמו כן, שיעור העולים בשכונה גבוה במידה ניכרת מהממוצע הארצי.

נתונים אלו מדגישים מדוע התחדשות עירונית נתפסת כהזדמנות עבור השכונה. עם זאת, השאלה אינה רק אם להתחדש, אלא כיצד. הוויכוח על החניונים והשטחים הציבוריים ממחיש שדרך היישום של התוכנית עשויה לקבוע האם התושבים ייהנו ממרחב ציבורי איכותי, או שימצאו עצמם עם פחות ריאות ירוקות ובעיות תחזוקה עתידיות.

מה קורה בפרויקטים אחרים באזור

המחלוקת בגבעת אולגה אינה מנותקת מהתמונה הרחבה יותר בחדרה ובמחוז חיפה. במקרים אחרים בעיר אושרו כבר פרויקטים שבהם נעשה שימוש בשטח התת-קרקעי של שטחים ציבוריים לצורכי חניה של מיזמי התחדשות. גם בתוכניות סמוכות למתחם הצעירים ניתן למצוא נספחים תכנוניים המפרטים חניונים הממוקמים הן מתחת לבנייני המגורים והן מתחת לרחבות הציבוריות.

מהצד היזמי נשמעת ביקורת על השינוי במדיניות. לטענת גורמים בענף, חפירת חניונים לעומק של מספר קומות מתחת לבניינים בלבד עלולה להפוך פרויקטים לבלתי כדאיים כלכלית, ולכן ניצול השטח הציבורי הוא לעיתים הפתרון היחיד שמאפשר להוציא את התוכנית אל הפועל. חילופי מהנדס העיר, לטענתם, שינו את הכללים באמצע הדרך.

מה הלאה עבור התושבים

בשלב זה, התוכנית מצויה בהליך של שמיעת התנגדויות בוועדה המחוזית חיפה, שתדון בסוף החודש בכל הטענות שהועלו, כולל אלו של עיריית חדרה. הוועדה תקבל בסופו של דבר החלטה שתקבע כיצד ייראה הפרויקט, אם וכיצד ישתנה מספר הדירות, ומה יעלה בגורל החניונים והשטחים הציבוריים.

עבור תושבי גבעת אולגה, ההחלטה אינה עניין בירוקרטי מרוחק. היא תשפיע על אופי השכונה לשנים רבות, על היקף השטחים הירוקים שיעמדו לרשות הציבור, ועל איכות החיים במרחב המתחדש. לכן כדאי לעקוב אחר המשך ההליכים ואחר ההחלטות שתתקבלנה בוועדה המחוזית בשבועות הקרובים.