שכונת גבעת אולגה ממשיכה לעמוד במוקד אחד התהליכים המשמעותיים ביותר שעוברים על מערב חדרה בשנים האחרונות – ההתחדשות העירונית. הפעם, אחד ממתחמי ההתחדשות המרכזיים בשכונה, המוכר בשם "מתחם הצעירים", מצוי בלב מחלוקת לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה החליטה להגיש התנגדות רשמית לתכנית, שהציעה בנייה מסיבית של דירות חדשות.
מה כוללת התכנית במתחם הצעירים
מתחם הצעירים משתרע על שטח של כ-43 דונם והוא אחד מחמישה מתחמי התחדשות שמיועדים לחידוש בגבעת אולגה. כיום נמצאים בשטח מבנים ותיקים במצב פיזי ירוד: חמישה בנייני "רכבת" בני שלוש קומות, שלושה בנייני H בני ארבע קומות, מתחם מסחרי ישן בן שתי קומות ומבנה ציבור קטן בן קומה אחת. בסך הכול מדובר על 172 יחידות דיור קיימות שצפויות להיהרס במסגרת התכנית.
במקום המבנים הישנים מציעה התכנית בנייה משמעותית הרבה יותר – 1,088 יחידות דיור, תוספת של 916 יחידות לעומת המצב הקיים. הבנייה כוללת ארבעה מגדלים: שלושה מגדלים מדורגים בני 35 קומות ומגדל נוסף בן 27 קומות, לצד מבנים נמוכים יותר בני תשע קומות. התכנית הופקדה בוועדה המחוזית חיפה בחודש יולי האחרון.
הטענות של הוועדה המקומית
בישיבתה האחרונה החליטה הוועדה המקומית בחדרה להתנגד לתכנית במתכונתה הנוכחית. לפי החלטת הוועדה, התכנית "לוקה בפגמים מהותיים תכנוניים, קנייניים וכלכליים" שלטענתה חוסמים את מימושה ויוצרים סיכון לפגיעה באיכות החיים של הדיירים העתידיים ובאינטרס הציבורי.
בין הטענות המרכזיות שהעלתה הוועדה:
- היעדר סמכות: לטענת הוועדה, התכנית הופקדה ללא חתימת עיריית חדרה כמגישה וללא חתימת בעלי הדירות במידה הנדרשת על פי חוק.
- נתונים מיושנים: התסקיר החברתי נערך עוד בדצמבר 2020 – כארבע וחצי שנים לפני הפקדת התכנית – ולטענת הוועדה אינו רלוונטי ומתייחס לתכנית מוקדמת יותר.
- נתונים כלכליים ישנים: חישוב היקפי יחידות הדיור נשען על דוח כלכלי משנת 2018 ועל תכנית מתארית ותיקה, שאינם משקפים את מגמות הפיתוח והצרכים העדכניים במערב העיר.
- שטחי ציבור: הוועדה טוענת כי התכנית מפחיתה שטחים ציבוריים וחסרה מענה ברמת השכונה.
- הסכמת דיירים: לא ברור מהו אחוז הסכמת הדיירים במתחם והאם הוקמו נציגויות דיירים כנדרש.
דרישה להפחית את היקף הבנייה
אחד התנאים המרכזיים שמציבה הוועדה לקידום התכנית הוא הפחתת היקף הבינוי המוצע. הוועדה מסבירה כי מאז אושרה התכנית להפקדה בשנת 2023, חלו שינויים משמעותיים במרחב מערב העיר. בין השאר נוספו יחידות דיור רבות במסגרת תכניות מאושרות להתחדשות עירונית, וכן בוצע ציפוף נקודתי של מתחמים נוספים בהתאם למגמות התכנון הארציות.
נכון לעכשיו, היקף יחידות הדיור הקיימות במערב העיר עומד על כ-6,060 יחידות. הוועדה סבורה כי תוספת של אלף יחידות נוספות במתחם בודד, ללא תכנון תשתיתי ותחבורתי עדכני, עלולה להכביד על השכונה ועל איכות החיים בה.
מה זה אומר לתושבי גבעת אולגה
עבור תושבי גבעת אולגה, ובמיוחד עבור אלו המתגוררים במתחם הצעירים, מדובר בעניין רגיש ומשמעותי. מצד אחד, המבנים הוותיקים בשכונה אכן זקוקים לחידוש, ופרויקטים של התחדשות עירונית עשויים לשפר את איכות הדיור ולהביא תשתיות מודרניות. מצד שני, בנייה אינטנסיבית של מגדלים בני עשרות קומות מעלה שאלות כבדות לגבי עומסי תנועה, חניה, צפיפות ושטחים ציבוריים פתוחים.
הוועדה המקומית הדגישה כי העירייה רואה חשיבות רבה בקידום התחדשות עירונית ובפיתוח מתחמים חדשים, אך מחויבת לוודא שהתכניות מבוססות על הנחות עדכניות, מענה תשתיתי מלא ופתרונות תחבורה בני קיימא, תוך התאמה למדיניות הכוללת של מערב העיר.
מה צפוי בהמשך
ההתנגדות שהגישה הוועדה המקומית תידון כעת במסגרת הליכי התכנון בוועדה המחוזית. ככל הנראה, גורל התכנית תלוי במידת ההיענות של היזמים והגורמים המקדמים לדרישות העירייה – ובראשן הפחתת היקף הבנייה, עדכון הנתונים הכלכליים והחברתיים והוספת מענה לשטחי הציבור. לתושבי גבעת אולגה כדאי לעקוב אחר התפתחות ההליך, שכן הוא צפוי לעצב את פני השכונה לשנים רבות קדימה.
שאלות נפוצות
כמה יחידות דיור מתוכננות במתחם הצעירים בגבעת אולגה?
התכנית מציעה בנייה של 1,088 יחידות דיור, תוספת של 916 יחידות לעומת 172 היחידות הקיימות כיום במתחם.
מדוע עיריית חדרה מתנגדת לתכנית?
העירייה טוענת כי התכנית לוקה בפגמים תכנוניים, קנייניים וכלכליים, נשענת על נתונים מיושנים, מפחיתה שטחי ציבור ודורשת להפחית את היקף הבנייה כתנאי לקידומה.
מה כולל מתחם הצעירים כיום?
המתחם משתרע על כ-43 דונם וכולל מבנים ותיקים במצב רעוע: חמישה בנייני רכבת, שלושה בנייני H, מתחם מסחרי ומבנה ציבור קטן, ובסך הכול 172 יחידות דיור.
כמה קומות יהיו במגדלים החדשים?
התכנית מציעה שלושה מגדלים מדורגים בני 35 קומות, מגדל נוסף בן 27 קומות ומבנים נמוכים יותר בני תשע קומות.